Zuiderloo
Logo Logo

Het contract; wij helpen je een handje

Het kopen van een nieuwbouwwoning. Ontzettend leuk en spannend. Je ziet je zelf al helemaal op je nieuwe bank zitten, in je mooie nieuwe woning. Maar dan ... het contract. Voor velen een brei aan lastige juridische termen. Wat staat er nu eigenlijk precies? Natuurlijk helpt de makelaar je met alle plezier verder, maar wij helpen we je op deze pagina ook alvast een handje!

Koop- en aannemingsovereenkomst

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning werkt het contract net even iets anders dan bij bestaande bouw. Je tekent namelijk niet alleen de koopovereenkomst, maar ook een aannemingsovereenkomst. Het koopcontract is voor de grond waar jouw nieuwe woning op wordt gebouwd en de aannemingsovereenkomst voor de woning die daarop gebouwd wordt. 

In de koop- en aannemingsovereenkomst staan alle rechten en plichten genoemd voor zowel jou als koper, als voor de verkopende partij, als voor de aannemer. Je tekent 2 losse contracten. Je hebt namelijk ook met 2 losse partijen te maken: de verkoper van de grond (koopovereenkomst) en de aannemer (aannemingsovereenkomst).

(Het komt ook wel eens voor dat je een nieuwbouwwoning koopt die al gebouwd en opgeleverd is. In dat geval teken je alleen een koopovereenkomst.)

Onderwerpen

In de koop- en aannemingsovereenkomst komen in ieder geval altijd de volgende onderwerpen aan bod:

  • de omschrijving van wat je hebt gekocht;
  • de koop- en aanneemsom;
  • de betaaltermijnen;
  • het aantal werkbare dagen waarin de woning afgebouwd moet zijn;
  • de wettelijke bedenktijd;
  • de ontbindende voorwaarden;
  • de garantie- en waarborgregeling;
  • de manier waarop met 'conflicten' wordt omgegaan;
  • opschortende voorwaarden;
  • rente.

Hieronder gaan we in op een aantal van bovenstaande onderwerpen. In sommige gevallen komt het voor dat er afwijkingen of aanvullingen zijn, die staan dan in je contract vermeld. Heb je vragen over je contract, kun je altijd bij je makelaar terecht, die je verder helpt!

De koop- en aanneemsom

In je contract vind je de koop- en aanneemsom terug. De koop- en aanneemsom is het totaalbedrag van de grond en de woning samen. De koopsom (grond) vind je terug in de koopovereenkomst en de aanneemsom (woning) vind je terug in de aannemingsovereenkomst.

Bedenktijd

Heb je de koop- en aannemingsovereenkomst ondertekend, maar wil je er (om wat voor reden dan ook) nog onderuit? Dan kun je zonder opgaaf van reden binnen 7 kalenderdagen na ondertekening, de overeenkomst ontbinden/annuleren. Het ontbinden van een koop- en aannemingsovereenkomst kan alleen schriftelijk via een aangetekende brief. Na de 7 dagen ‘bedenktijd’ geldt dat de overeenkomst alleen beëindigd kan worden door je te beroepen op de ontbindende voorwaarden. Je leest hier meer over bij het onderwerp Ontbindende voorwaarden.

Betaaltermijnen (termijnregeling)

Een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen. Dat is zo, omdat de woning nog niet ‘bestaat’ op het moment dat je het contract tekent. Je betaalt steeds bedragen in termijnen. Die termijnen zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw. Je betaalt eerst de grond tijdens de levering bij de notaris (wanneer je precies naar de notaris gaat, lees je bij het onderwerp Naar de notaris) en vanaf dat moment gaan de termijnen gelden om de verdere aanneemsom te voldoen.

De termijnbetalingen moet je altijd binnen 2 weken na ontvangst van de factuur voldoen. Doe je dit niet? Dan betaal je bouwrente. Je leest er meer over bij het onderwerp Rente en valutadatum

Het aantal termijnen dat je moet voldoen is heel precies voorgeschreven. Het SWK of Woningborg bepaalt dat in overleg met de aannemer en is afhankelijk van het type woning dat je hebt gekocht. De eerste termijn staat gelijk aan de start bouw. Verder zijn de termijnen afhankelijk van bijvoorbeeld 'het gereedkomen van de ruwe vloeren' en 'het waterdicht maken van het dak'. Je vindt de precieze termijnen en bijbehorende bedragen terug in de aannemingsovereenkomst in artikel 4.

Naar de notaris

Je gaat naar een notaris om de overdracht van de bouwgrond officieel te maken. Je tekent daar dan ook de overdrachtsakte/leveringsakte. Oftewel, vanaf dat moment ben je eigenaar van de grond. Daarnaast teken je bij de notaris ook de hypotheekakte. Hoe gaat dit proces precies?

Nadat je een woning toegewezen hebt gekregen en je maakt een afspraak bij de makelaar of tekent digitaal de koop- en aanneemingsovereenkomst, is de daadwerkelijke koop van de nieuwbouwwoning nog niet definitief. De koop is pas definitief als de bedenktijd (7 dagen na ondertekening door beide partijen) is verstreken, aan de opschortende voorwaarden is voldaan en er geen beroep is gedaan op één van de ontbindende voorwaarden. Goed, dan is de koop definitief. Maar dan? Dan ben je nog géén eigenaar van de grond.

Je wordt eigenaar van de grond met het tekenen van de leveringsakte bij de notaris. De leveringsakte moet uiterlijk binnen 6 weken getekend worden na:

  • ontvangen waarborgcertificaat (SWK of Woningborg);
  • aan de opschortende voorwaarden is voldaan;
  • beëindiging financieringsvoorbehoud.

Bij het tekenen van de leveringsakte (ook wel eigendomsakte, transportakte of overdrachtsakte genoemd), teken je ook direct de hypotheekakte (daarin staan alle rechten en plichten tussen jou en de hypotheekverstrekker). Let op: De leveringsakte gaat alleen over wie de eigenaar van de grond is. De overdacht van de woning zelf volgt later bij de oplevering.

Rente- en valutadatum

In de koop- en aannemingsovereenkomst wordt over rente gesproken. Er zijn 2 vormen van rente die worden genoemd.

Grondrente/uitstelrente:
De grondrente (of uitstelrente) vind je terug in de koopovereenkomst in artikel 4. Je moet dat betalen op het moment dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan (lees hier meer over bij het onderwerp Opschortende voorwaarden), je naar de notaris mag (onderwerp Naar de notaris) en als de valutadatum in gaat (de datum dat de rente gaat gelden). 

Als nog niet nog niet aan alle opschortende voorwaarden is voldaan, betaal je nog geen rente. Is de valutadatum (zie artikel 4 koopovereenkomst) nog niet in gegaan? Betaal je ook nog geen rente.

Is de valutadatum wel in gegaan en is aan de opschortende voorwaarden voldaan, maar ga je nog niet naar de notaris? Dan houdt dat in dat wij de grond aan je 'voorschieten' terwijl jij eigenlijk al eigenaar van de grond had kunnen zijn. Daarom betaal je op dat moment grondrente.

Bouwrente:
Binnen 2 weken na ontvangst van een factuur ben je verplicht je betaaltermijn te hebben voldaan. Ben je te laat met het voldoen van 1 van de betalingstermijnen? Dan betaal je bouwrente over het verschuldigde bedrag.

Ontbindende voorwaarden

In de aannemingsovereenkomst wordt gesproken over ontbindende voorwaarden. De voorwaarden die daar genoemd worden zorgen ervoor dat jij als koper in die gevallen binnen 2 maanden na ondertekening van het contract of binnen 2 maanden nadat opschortende voorwaarden zijn vervuld van de koop kunt afzien (welke van de 2 voor jou van toepassing is, vind je in je contract). Onder ontbindende voorwaarden vallen o.a.:

  • Het lukt niet om een passende hypotheek te krijgen. Je vult in het contract een bedrag in voor de maximale maandlasten en voor de totale hypotheek.
  • Nationale Hypotheek Garantie krijgen lukt niet.
  • Het niet krijgen van een waarborgcertificaat (SWK of Woningborg).

Het ontbinden van een koop- en aannemingsovereenkomst kan alleen schriftelijk via een aangetekende brief.

Opschortende voorwaarden

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt heb je bijna altijd te maken met opschortende voorwaarden. Dit zijn voorwaarden die de verkopende partij in de aannemingsovereenkomst opneemt, zodat de overeenkomst pas definitief is als aan die voorwaarden is voldaan. Waarom? Een nieuwbouwwoning moet nog gebouwd worden. Het bouwen van die woningen is verbonden aan bepaalde factoren. Zo moet de omgevingsvergunning bijvoorbeeld definitief (onherroepelijk) zijn gemaakt door de gemeente. Ook moet er vaak minimaal een bepaald percentage woningen zijn verkocht, zodat de bouw van het hele nieuwbouwproject in 1 keer kan starten. Of er wordt genoemd dat de grond bouwrijp moet zijn.

De opschortende voorwaarden die gelden staan genoemd in de aannemingsovereenkomst onder het artikel Opschortende voorwaarden. In dat artikel is ook een datum opgenomen. Zijn alle opschortende voorwaarden vervuld op die datum? Dan is de koop- en aannemingsovereenkomst definitief. Je ontvangt van ons de 'Hoera-brief'. In deze brief staat dat de opschortende voorwaarden vervuld zijn, wanneer de aannemer gaat starten met de bouw, wanneer de rente gaat lopen en  waarin je wordt verzocht je hypotheekstukken naar de notaris te sturen. 

Direct na het ontvangen van de ‘hoera brief’ ontvang je ook de factuur voor het bedrag zoals genoemd in de koopovereenkomst (betaling van de grond).

Zijn de opschortende voorwaarden zijn niet vervuld? Dan ontvang je van ons een brief met de reden waarom. Je krijgt dan ook de keuze of je alsnog van de koop af wilt zien.

Garantie- en waarborgregeling

Het kopen van een nieuwbouwwoning is spannend. Je koopt tenslotte een woning die nog niet is gebouwd. Voor je aankoop geven we je zoveel mogelijk informatie in beelden, plattegronden en tekeningen, zodat je een duidelijk beeld hebt van de woning die je koopt. Om ervoor te zorgen dat de woning ook daadwerkelijk wordt afgebouwd en de kwaliteit goed is, werken wij altijd samen met SWK of Woningborg. Zo kunnen we je garanderen dat wanneer de aannemer failliet gaat, jouw woning gewoon wordt afgebouwd en dat de woning goed is van kwaliteit.

Enige tijd voordat de verkoop van de woningen start, is bekend of er gekozen is voor SWK of Woningborg. Dit staat ook vermeld in je koop- en aannemingsovereenkomst. Je krijgt altijd een waarborgcertificaat van de aannemer (zie ook het onderwerp Ontbindende voorwaarden).

Let op: hypotheekverstrekkers vragen ook vaak om dit waarborgcertificaat.

Bouwtijd (en werkbare dagen)

Het bouwen van de nieuwbouwwoning start binnen 3 tot 6 maanden nadat alle opschortende voorwaarden zijn vervuld. In artikel 5 Bouwtijd van de aannemingsovereenkomst staat vermeld in hoeveel werkbare dagen de woning verplicht opgeleverd moet worden. Maar wat zijn werkbare dagen?

Het woord zegt het eigenlijk al. Werkbare dagen zijn alle dagen waarop in de bouw wordt gewerkt. In weekenden en op feestdagen wordt er niet gewerkt, dus dat zijn geen werkbare dagen. Buiten de weekenden en feestdagen geldt in de bouw ook dat bij bepaalde weersomstandigheden niet kan worden gewerkt. Een werkdag is bijvoorbeeld onwerkbaar als bouwvakkers door hevige sneeuw of vrieskou niet kunnen werken.

Wanneer gaat het aantal werkbare dagen in?

  • Bij een nieuwbouwhuis vanaf het moment dat de ruwe begane grondvloer klaar is.
  • Bij een nieuwbouwappartement start het aantal werkbare werkdagen vanaf de start van de bouw.

Als het de aannemer niet lukt om binnen het aantal genoemde werkbare dagen de woning af te bouwen, heb je recht op een schadevergoeding.

Voor de beste ervaring maakt deze website gebruik van cookies. Wat betekent dit voor jou?